Este artigo aprofunda um ponto que só foi tocado de passagem no guia de como abrir uma holding passo a passo: o cálculo técnico do excedente sujeito a ITBI, a diferença entre imunidade e isenção, e como municípios têm fiscalizado esse limite desde a decisão do STF, em 2020.
Imunidade não é o mesmo que isenção
A imunidade do art. 156, §2º, I da CF é uma vedação constitucional à própria competência do município para tributar — diferente da isenção, que é uma dispensa legal de pagamento dentro da competência tributária normal. Isso importa porque a imunidade, por ser constitucional, não pode ser ampliada por lei municipal nem restringida por ela além do que a própria Constituição (e agora o STF, via Tema 796) já delimitou.
O que decidiu exatamente o Tema 796 do STF?
No RE 796.376/SC, julgado com repercussão geral em agosto de 2020, o STF fixou a tese de que a imunidade de ITBI na integralização de capital social não alcança o valor dos bens que excede o limite do capital social a ser integralizado. Em outras palavras: a imunidade protege o valor que efetivamente compõe o capital subscrito na sociedade. Se o sócio decide destinar parte do valor do imóvel para reserva de capital, ágio, ou qualquer conta que não seja o capital social propriamente dito, essa parcela perde a proteção constitucional e se sujeita ao ITBI normal do município.
Como calcular o excedente sujeito a ITBI
Exemplo: imóvel avaliado em R$ 1.800.000 é integralizado numa holding cujo capital social, relativo a esse bem, é fixado em R$ 1.200.000 (os R$ 600.000 restantes vão para reserva de capital). O ITBI municipal incide sobre os R$ 600.000 excedentes. Com alíquota de 3% (padrão de muitos municípios da região metropolitana do Rio), o tributo devido seria de R$ 18.000 — pago no município de localização do imóvel, não no município-sede da holding.
A exceção da "atividade preponderantemente imobiliária" (art. 37 CTN)
Há uma segunda camada de análise, distinta do Tema 796: mesmo dentro do limite do capital subscrito, a imunidade pode ser afastada se a holding tiver como atividade preponderante a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de bens imóveis (art. 37, §1º a §4º do CTN). Atividade preponderante é apurada com base na receita operacional dos dois ou três anos seguintes à aquisição (ou dois anos anteriores, se a empresa já existia). Holdings patrimoniais puras — cujo único objeto é administrar o patrimônio da própria família, sem operação comercial imobiliária para terceiros — costumam escapar dessa exceção, mas o enquadramento exato do objeto social no contrato é o que vai determinar essa análise no caso concreto.
| Cenário | Imunidade de ITBI? | Base de cálculo do ITBI (se houver) |
|---|---|---|
| Imóvel integralizado pelo valor exato do capital subscrito | Sim, total | — |
| Imóvel integralizado com excedente para reserva de capital | Parcial | Valor do excedente |
| Holding com atividade preponderantemente imobiliária (art. 37 CTN) | Não, mesmo dentro do capital subscrito | Valor total do imóvel |
O cálculo do capital social e a análise da atividade preponderante precisam ser feitos antes da escritura — depois, o ITBI já está fato gerador consumado.
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O que isso muda na prática para quem está montando a holding agora
Na prática, o caminho mais seguro é integralizar o imóvel pelo valor de mercado real e fixar o capital social no mesmo montante — evitando reserva de capital sobre o valor do bem. O planejamento sucessório (redução de base para ITCMD futuro) deve ser construído depois, na forma como as quotas são doadas aos herdeiros, e não na subavaliação do bem na entrada da holding. São dois momentos jurídicos distintos, e tentar resolver os dois de uma vez na integralização é o que costuma gerar o passivo de ITBI.