Imóvel herdado sem escritura: o caminho mais rápido para regularizar em 2026

Brasileiros têm, em média, mais de um imóvel sem escritura atualizada por família. Apartamentos comprados de promitentes compradores que morreram, casas que passaram de avô para pai para filho sem inventário, terrenos que "todo mundo sabe que é nosso" mas o RGI ainda diz que pertence a quem morreu há 30 anos. Em 2026, há mais de um caminho para resolver isso — e alguns deles não exigem processo judicial.

Por que o imóvel sem escritura é um problema urgente

Imóvel sem escritura no nome do herdeiro não pode ser vendido, financiado pelo banco, dado como garantia em empréstimos nem incluído em planejamento sucessório de forma eficiente. Cada geração que passa sem regularizar complica mais: aparecem novos herdeiros, documentos se perdem, os registros de cartório divergem cada vez mais da realidade e o custo do ITCMD sobre o inventário cresce junto com o valor do imóvel.

O ITCMD progressivo pós-EC 132/2023 dá urgência adicional: quanto mais o imóvel se valoriza antes da regularização, mais caro o imposto na transmissão. Regularizar agora, enquanto o valor ainda é menor ou enquanto as alíquotas estaduais não foram atualizadas, pode economizar dezenas de milhares de reais.

Diagnóstico: qual é exatamente a situação do seu imóvel?

O caminho correto para regularização depende da situação específica do imóvel. As situações mais comuns:

• Proprietário registrado faleceu e deixou herdeiros conhecidos: inventário ou arrolamento
• Imóvel comprado com contrato particular sem registro: adjudicação compulsória ou registro do contrato
• Imóvel com posse prolongada mas sem documento algum: usucapião
• Propriedade em área de regularização fundiária (REURB): processo administrativo municipal
• Imóvel herdado de pessoa que também não tinha escritura: inventário em cadeia + adjudicação

O mapa dos caminhos — com prazos e requisitos

Inventário extrajudicial no cartório: a via mais usada

O inventário extrajudicial, criado pela Lei 11.441/2007 e regulamentado pela Resolução CNJ 35/2007, permite fazer o inventário diretamente em cartório de notas quando:

• Todos os herdeiros são maiores e capazes
• Não há testamento (ou o testamento foi aberto e homologado judicialmente)
• Há acordo sobre a partilha — todos os herdeiros concordam com como os bens serão divididos
• Todos os herdeiros estão representados por advogado (um único advogado pode representar todos se não houver conflito de interesses)

O processo resulta em uma escritura pública de inventário e partilha — que é levada ao Cartório de Registro de Imóveis para registrar o imóvel no nome do(s) herdeiro(s). O ITCMD é pago antes da lavratura da escritura.

Adjudicação compulsória extrajudicial: para quem comprou mas nunca escriturou

O art. 1.418 do Código Civil e a Lei 14.382/2022 criaram a adjudicação compulsória extrajudicial. É a solução para quem comprou um imóvel, pagou tudo, tem o contrato de compra e venda, mas nunca conseguiu que o vendedor assinasse a escritura — porque o vendedor morreu, não foi localizado ou simplesmente se recusa.

O processo ocorre no cartório de notas e depois no RGI. O comprador apresenta o contrato quitado, notifica o vendedor (ou seus herdeiros), e se não houver oposição em 15 dias, o tabelião lavra a escritura de adjudicação. O imóvel é registrado diretamente no nome do comprador sem precisar de sentença judicial.

Quanto custa regularizar — os componentes do custo real

O custo da regularização tem três componentes principais:

1. ITCMD: imposto estadual sobre a transmissão. No Rio de Janeiro, alíquota de 4% a 8% dependendo do valor do imóvel após a EC 132/2023. Incide sobre o valor venal do imóvel.
2. Emolumentos do cartório: calculados sobre o valor do imóvel conforme tabela estadual. Para um imóvel de R$ 600 mil no Rio de Janeiro, os emolumentos totais ficam entre R$ 8 mil e R$ 15 mil.
3. Honorários de advogado: exigidos por lei para o inventário extrajudicial. Variam conforme a complexidade e o número de herdeiros e imóveis envolvidos.

O custo de regularizar hoje é sempre menor do que o custo de regularizar depois — porque o ITCMD cresce com o valor do imóvel e porque imóvel sem escritura não pode ser vendido, financiado nem planejado.

Este artigo tem caráter informativo. Não constitui parecer jurídico. Cada caso exige análise individualizada por profissional habilitado.