ITBI cobrado a maior: como identificar e pedir a devolução à prefeitura

Resposta direta: se a prefeitura calculou o ITBI sobre um valor superior ao declarado na escritura, sem instaurar processo administrativo para afastar o valor que você declarou, a cobrança contraria o Tema 1.113 do STJ. O que foi recolhido a mais pode ser restituído, pela via administrativa ou judicial, dentro de cinco anos contados de cada pagamento. O primeiro passo é comparar três números: o valor do negócio, o valor sobre o qual a guia foi emitida e o valor venal do IPTU.

1. Como a cobrança a maior acontece

O ITBI é imposto municipal sobre a transmissão onerosa de bens imóveis. Na maioria dos municípios, o recolhimento antecede a lavratura da escritura: o contribuinte informa a operação, a prefeitura emite a guia e o cartório só formaliza o ato com o comprovante de pagamento.

O problema nasce no meio desse fluxo. Muitos municípios mantêm uma tabela — chamada de valor venal de referência, pauta fiscal ou estimativa fiscal — que atribui a cada região e tipo de imóvel um valor por metro quadrado. Quando o preço declarado fica abaixo dessa tabela, o sistema simplesmente emite a guia sobre o valor da tabela. O contribuinte recebe um boleto maior e, sem tempo nem informação, paga.

Repare no que aconteceu: a administração substituiu o valor da operação real por um valor estimado por ela mesma, sem abrir procedimento, sem notificar e sem dar chance de defesa. É exatamente esse desenho que o STJ examinou.

2. O que o STJ fixou no Tema 1.113

No julgamento do REsp 1.937.821/SP, relatado pelo Ministro Gurgel de Faria e decidido pela 1ª Seção em 24 de fevereiro de 2022, sob o rito dos recursos repetitivos, foram fixadas três teses:

• a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
• o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional;
• o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

3. Como conferir se você pagou a mais

A verificação é objetiva e leva minutos. Reúna a escritura ou o contrato, a guia de ITBI recolhida e o carnê do IPTU do mesmo período, e compare:

1. O valor do negócio — o preço efetivamente pago, como consta do instrumento.
2. A base sobre a qual a guia foi calculada — divida o imposto pela alíquota do município para chegar à base utilizada, quando ela não vier expressa.
3. O valor venal do IPTU — serve de referência do que o próprio município atribui ao imóvel em outro tributo.

Se a base da guia for maior que o valor do negócio, há diferença a discutir. Some a isso uma pergunta: você foi notificado de algum processo administrativo antes da emissão da guia? Se a resposta for não, o caso se encaixa com precisão nas teses b e c do Tema 1.113.

4. Os dois caminhos para reaver

Pedido administrativo de restituição. Protocolado na secretaria municipal de fazenda, é mais barato e não gera sucumbência. Funciona melhor em municípios que já ajustaram a prática ao precedente. A desvantagem é o tempo e a chance de indeferimento por apego à tabela interna.

Ação de repetição de indébito. Ajuizada contra o município, discute a diferença com correção. É o caminho que a maior parte das decisões estaduais tem acolhido quando ausente o procedimento do art. 148. Há ainda a alternativa do mandado de segurança quando a discussão é a exigência em si, antes do pagamento.

A escolha entre as vias não é ideológica: depende do valor da diferença, da postura do município e de quanto tempo o comprador pode esperar.

5. O prazo e o que ele significa

O direito de pleitear a restituição extingue-se em cinco anos contados da extinção do crédito tributário — isto é, do pagamento —, nos termos do art. 168, I, do Código Tributário Nacional. Como o ITBI é recolhido operação a operação, cada compra tem seu próprio prazo.

Para quem comprou mais de um imóvel nos últimos anos, ou para incorporadoras e fundos com volume de aquisições, isso significa que existe uma janela móvel: a cada mês que passa, as operações mais antigas saem do período recuperável. É o tipo de conta que só aparece quando alguém se senta para fazê-la.

6. Situações em que a diferença é maior

• Imóvel comprado abaixo do valor de tabela — imóvel em pior estado de conservação, venda com urgência, negociação com desconto relevante. A tabela não enxerga nada disso.
• Arrematação em leilão — o preço de arrematação costuma ficar bem abaixo da estimativa municipal, e há sólida discussão sobre a base ser o próprio valor da arrematação.
• Permuta — operações de permuta, comuns em incorporação, são frequentemente avaliadas pela tabela de ambos os lados.
• Integralização de imóvel em pessoa jurídica — aqui a discussão é outra, e prévia: a imunidade do art. 156, § 2º, I, da Constituição, com o limite fixado pelo STF no Tema 796, que exclui da imunidade o valor excedente ao capital social a ser integralizado.

7. A armadilha do cartório

O comprador que identifica a cobrança a maior descobre logo um impasse prático: sem guia quitada, o cartório não lavra a escritura, e o negócio trava. Na prática restam duas rotas. Recolher o valor exigido, concluir a transmissão e pleitear a diferença depois — mais seguro para o negócio, mais lento para o bolso. Ou questionar a exigência antes da lavratura — preserva o caixa, mas pode atrasar a operação e desagradar a outra parte.

Quando há prazo contratual apertado ou financiamento envolvido, a primeira rota costuma ser a escolha racional. O importante é não deixar o prazo de cinco anos correr por inércia depois de fechar o negócio.

8. Checklist

1. Separar escritura ou contrato, guia de ITBI e carnê de IPTU de cada aquisição dos últimos cinco anos
2. Calcular a base efetivamente utilizada pelo município em cada guia
3. Verificar se houve notificação de processo administrativo antes da emissão
4. Somar as diferenças por operação e comparar com o custo de cada via
5. Escolher entre pedido administrativo e repetição de indébito conforme valor e postura do município
6. Em aquisições futuras, conferir a base da guia antes de pagar — depois, a discussão é sempre mais cara