Você comprou um imóvel, pagou o ITBI na prefeitura e seguiu com sua vida. Mas há uma boa chance de ter pagado mais imposto do que devia — às vezes muito mais. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a prefeitura não pode cobrar ITBI sobre um valor que ela inventou. E você tem cinco anos para pedir o dinheiro de volta.
O que é o "valor venal de referência" — e por que ele é um problema
O ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis — é cobrado quando um imóvel é comprado ou transferido. A alíquota varia por município, mas no Rio de Janeiro é de 3% sobre o valor do imóvel.
O problema começa quando a prefeitura decide qual é esse "valor do imóvel". Em vez de usar o preço que comprador e vendedor combinaram — o valor real da transação —, muitos municípios criaram o chamado valor venal de referência: uma tabela interna, atualizada periodicamente pela própria prefeitura, que normalmente está bem acima do preço de mercado real.
Na prática: você compra um apartamento por R$ 500 mil. A prefeitura olha para a tabela dela e diz que aquele imóvel "vale" R$ 650 mil. Cobra ITBI sobre R$ 650 mil. Você paga R$ 19.500 de imposto em vez dos R$ 15.000 que seria o correto. A diferença — R$ 4.500 — foi cobrada a mais. E é essa diferença que pode ser recuperada.
O Superior Tribunal de Justiça fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor real da transação imobiliária — declarado pelo contribuinte —, não o valor venal de referência criado pelo município. A prefeitura só pode questionar esse valor se provar, mediante processo regular, que ele é subfaturado.
Tema 1.113 STJ: o que a decisão diz e quem ela protege
Em fevereiro de 2022, o STJ julgou o Tema 1.113 sob o rito dos recursos repetitivos — o que significa que a decisão vincula todos os tribunais do país. A tese fixada foi clara:
"O valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado é a base de cálculo do ITBI, não cabendo ao município adotar previamente outra base de cálculo."
Em linguagem direta: a prefeitura tem que aceitar o valor que você declarou na escritura. Se ela quiser dizer que aquele valor está errado, precisa abrir um processo de arbitramento e produzir prova. Cobrar automaticamente com base em tabela própria é ilegal.
Quem é protegido por essa decisão:
- Compradores de imóveis residenciais e comerciais que pagaram ITBI com base no valor venal de referência municipal
- Quem integrou imóveis em holding familiar e teve o ITBI cobrado sobre valor superior ao patrimonial contábil
- Quem recebeu imóveis via arrematação em leilão e viu a prefeitura cobrar sobre o valor de avaliação, não o de arrematação
- Compradores de imóveis na planta que pagaram ITBI antes da entrega, sobre valor de avaliação do terreno
Quanto tempo tenho para pedir de volta? O prazo de 5 anos
O prazo para pedir a restituição de tributo pago indevidamente é de cinco anos, contados da data do pagamento. É o que estabelece o artigo 168 do Código Tributário Nacional.
Isso significa que, em maio de 2026, você pode recuperar ITBI pago indevidamente desde maio de 2021. Se o pagamento foi antes disso, a pretensão já prescreveu.
A correção é feita pela SELIC — a mesma taxa que a Receita Federal usa para corrigir débitos do contribuinte. O que foi cobrado a mais em 2021, portanto, já rendeu juros e chegará corrigido.
⚠️ Atenção: O prazo de 5 anos é fatal e não pode ser recuperado. Se você comprou imóvel entre 2021 e 2026 e pagou ITBI sobre valor venal de referência, a ação precisa ser ajuizada agora. Cada mês que passa pode fazer parte do crédito prescrever.
Como iniciar o processo: administrativo ou judicial?
Há dois caminhos, e a escolha depende do município e da urgência:
| Via | Como funciona | Prazo médio | Custo |
|---|---|---|---|
| Administrativa | Pedido de restituição direto à Secretaria de Fazenda municipal | 6 a 18 meses | Sem custas |
| Judicial | Ação de repetição de indébito na Justiça Estadual | 1 a 3 anos | Custas processuais + honorários |
| Mandado de Segurança | Para cobranças atuais ainda não pagas ou recém-pagas (até 120 dias) | 3 a 8 meses | Sem custas de sucumbência se ganhar |
Para a maioria dos casos — pagamentos feitos nos últimos anos —, a ação judicial de repetição de indébito é o caminho mais seguro. A via administrativa costuma ser demorada e municípios como o Rio de Janeiro tendem a indeferir administrativamente antes de ceder na esfera judicial.
Para quem está em processo de compra agora, com ITBI ainda não pago, o mandado de segurança preventivo pode garantir o direito de pagar apenas sobre o valor real da transação, sem precisar pagar e depois pedir de volta.
O que fazer agora: verificar se você pagou a mais
O primeiro passo é levantar quanto você pagou e sobre qual base. As informações estão na guia de recolhimento do ITBI — documento que você recebeu na prefeitura no momento da escritura. Compare:
- O valor declarado na escritura (preço efetivamente pago pelo imóvel)
- A base de cálculo indicada na guia do ITBI
Se os dois valores forem diferentes — e o da guia for maior —, você provavelmente pagou a mais. A diferença multiplicada pela alíquota (3% no Rio de Janeiro) é o valor a recuperar.
O próximo passo é documentar: escritura pública, guia de recolhimento do ITBI, comprovante de pagamento e certidão de matrícula do imóvel. Com esses documentos, um advogado tributarista pode calcular o crédito exato e definir a melhor estratégia de recuperação.
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💬 Falar no WhatsAppReferências
- STJ · Tema 1.113 · REsp 1.937.821/SP — Base de cálculo do ITBI (fev/2022)
- Código Tributário Nacional · Art. 168 — Prazo para repetição de indébito
- Lei Municipal RJ · Código Tributário do Município do Rio de Janeiro — Alíquota ITBI 3%
- CF/88 · Art. 156, II — Competência municipal para o ITBI
Este artigo tem caráter informativo e educativo. Não constitui parecer jurídico nem consultoria tributária. Cada caso possui características específicas que exigem análise individualizada por profissional habilitado. Para orientação sobre sua situação concreta, entre em contato.