Quem pagou o imóvel e não conseguiu a escritura porque o vendedor sumiu, morreu ou se recusa a outorgar não precisa mais de ação judicial. Desde a Lei 14.382/2022, a adjudicação compulsória corre no próprio cartório de registro de imóveis — com advogado, ata notarial e uma notificação de quinze dias que é o coração do procedimento.
O contrato de promessa de compra e venda foi assinado, o preço foi integralmente pago, mas a escritura definitiva nunca veio. O vendedor faleceu e os herdeiros não se compõem, a incorporadora encerrou atividades, ou simplesmente há recusa em outorgar o título. O comprador tem o imóvel, mas não tem a propriedade — que só se transmite com o registro.
A adjudicação compulsória é o instrumento que supre essa manifestação de vontade. Existe na via judicial há décadas, com origem no art. 22 do Decreto-Lei nº 58/1937. A novidade é a via administrativa.
A Lei nº 14.382/2022 inseriu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), admitindo o reconhecimento extrajudicial da adjudicação compulsória, processado diretamente no cartório de registro de imóveis da situação do bem, sem prejuízo da via jurisdicional. O procedimento foi regulamentado pelo Provimento CNJ nº 150/2023, que acrescentou o capítulo próprio ao Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (arts. 440-A e seguintes).
Insere-se no mesmo movimento de desjudicialização que já havia alcançado o inventário, o divórcio e a usucapião.
São legitimados o promitente comprador, seus cessionários ou promitentes cessionários e seus sucessores — e também o promitente vendedor, hipótese menos lembrada, útil quando é o comprador que se recusa a receber o título. Em qualquer caso, o requerente deve estar representado por advogado, com procuração específica.
O pedido se instrui, entre outros elementos, com:
A ata notarial é lavrada por tabelião de notas de livre escolha do requerente, salvo quando envolver diligências no local do imóvel — hipótese em que valem os critérios de competência territorial. É peça central: é nela que se documenta o negócio, a quitação e o inadimplemento.
Um avanço prático relevante: o Provimento admite que o processo prossiga ainda que ausentes alguns elementos de especialidade objetiva ou subjetiva, desde que haja segurança quanto à identificação do imóvel e dos proprietários descritos no registro. Isso evita o indeferimento por imperfeições comuns em matrículas antigas — que antes empurravam o caso de volta ao Judiciário.
A via extrajudicial é opcional, não obrigatória. Havendo litígio sobre o contrato, discussão sobre a quitação, disputa possessória em curso ou necessidade de produção de prova, a via judicial continua sendo o caminho — e a exigência de certidões negativas dos distribuidores é justamente o filtro que separa uma situação da outra.
Imóvel sem matrícula regularizada em nome do titular não se integraliza em holding, não entra em partilha com segurança e não se vende sem deságio. A adjudicação compulsória é, muitas vezes, o passo anterior — e invisível — de um planejamento patrimonial que parecia travado por outro motivo.
Sim. O art. 216-B da Lei de Registros Públicos, incluído pela Lei 14.382/2022 e regulamentado pelo Provimento CNJ 150/2023, admite a adjudicação compulsória extrajudicial, processada no cartório de registro de imóveis da situação do bem.
Sim. O requerente deve estar representado por advogado, com procuração específica, ainda que o procedimento corra em cartório.
Quinze dias, contados da entrega da notificação extrajudicial expedida pelo oficial do registro de imóveis. A não celebração do título nesse prazo caracteriza o inadimplemento que instrui o pedido.
Em regra sim, quando ainda exercitável. A exceção é o imóvel objeto de parcelamento do solo urbano, situação em que o Provimento afasta esse obstáculo.
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