A usucapião também saiu do fórum. Desde o CPC de 2015, o art. 216-A da Lei de Registros Públicos permite reconhecê-la diretamente no cartório de registro de imóveis. O procedimento é mais rápido, mas tem um ponto de ruptura: a discordância de qualquer interessado devolve o caso ao Judiciário.
A usucapião é forma originária de aquisição da propriedade pela posse prolongada, com os requisitos próprios de cada modalidade. O que mudou não foi o direito material, foi o caminho: o art. 1.071 do Código de Processo Civil de 2015 acrescentou o art. 216-A à Lei de Registros Públicos, criando o procedimento processado perante o registro de imóveis da situação do bem, sem necessidade de ação.
A regulamentação inicial veio pelo Provimento CNJ nº 65, hoje consolidada no Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial.
O requerimento é apresentado por advogado e se instrui, no essencial, com:
O procedimento extrajudicial pressupõe consenso. Titulares registrados, confinantes e entes públicos são notificados, e o silêncio é interpretado pela norma como concordância. Havendo impugnação fundamentada de qualquer interessado, o oficial remete o caso ao juízo competente — e a discussão volta a ser judicial. Por isso a via administrativa não é "mais fácil": é mais rápida quando não há conflito.
Há uso legítimo e uso indevido do instituto. O legítimo resolve posse antiga, mansa e pacífica, sem título formal — situação abundante no Brasil. O indevido tenta usar a usucapião para contornar vício de aquisição recente ou para blindar bem de credores. Convém dizer com clareza: posse que se pretende opor a execução em curso não encontra abrigo na usucapião, e a tentativa tende a agravar a situação de quem a propõe.
Para núcleos urbanos informais, existe caminho próprio — a Regularização Fundiária Urbana, da Lei nº 13.465/2017, regulamentada pelo Decreto nº 9.310/2018, conduzida com o município e o registro de imóveis. É via coletiva e administrativa, distinta da usucapião individual, e frequentemente mais adequada para ocupações consolidadas em área urbana.
Reconhecida a usucapião e registrada a propriedade, o imóvel passa a ter matrícula regular em nome do titular — e só então pode ser integralizado em holding, partilhado com segurança, dado em garantia ou vendido sem deságio. O reconhecimento não é o fim: é a condição que destrava tudo o mais.
Sim. O art. 216-A da Lei de Registros Públicos, acrescentado pelo art. 1.071 do CPC de 2015, permite o processamento perante o registro de imóveis da situação do bem, com requerimento por advogado.
Havendo impugnação fundamentada de qualquer interessado, o oficial remete o caso ao juízo competente e a discussão passa a ser judicial. A via extrajudicial pressupõe consenso.
No essencial: ata notarial atestando o tempo de posse, planta e memorial descritivo com anotação de responsabilidade técnica e anuência dos confinantes, certidões negativas dos distribuidores e documentos que demonstrem origem e continuidade da posse.
Não. Posse que se pretende opor a execução em curso não encontra abrigo no instituto, e a tentativa tende a agravar a situação de quem a propõe.
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