A notícia de que todo anfitrião de Airbnb passaria a pagar imposto novo circulou em 2026 e não é verdadeira. A Lei Complementar (LC) 214/2025 equiparou o aluguel de temporada à hotelaria, mas só para quem já é contribuinte de Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), e a pessoa física só vira contribuinte quando passa de dois limites ao mesmo tempo. O risco real está em outro lugar: em quem cruza esses limites sem perceber, e em quem coloca as casas numa empresa achando que está se organizando.
Pelo art. 253 da LC nº 214/2025, a locação de imóvel residencial por até 90 dias ininterruptos, feita por contribuinte do regime regular, segue as regras da hotelaria: redução de 40% das alíquotas de IBS e CBS (art. 281). A LC nº 227/2026 incluiu os §§1º e 2º no art. 253 para deixar claro que a pessoa física só é contribuinte nessa atividade se, no ano anterior, tiver receita de locação acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis distintos (os mesmos critérios do art. 251, §1º, I). Abaixo de qualquer um dos dois, o anfitrião continua pagando só Imposto de Renda, como hoje.
Os dois critérios são cumulativos e medidos no ano-calendário anterior:
| Situação no ano anterior | Contribuinte de IBS e CBS? |
|---|---|
| 3 imóveis alugados, R$ 500 mil de receita | Não (não passou de três imóveis) |
| 6 imóveis alugados, R$ 180 mil de receita | Não (não passou de R$ 240 mil) |
| 4 imóveis alugados, R$ 300 mil de receita | Sim |
O limite de R$ 240 mil é corrigido pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). "Mais de três" significa quatro ou mais. E a lei trata a pessoa física individualmente: não há regra expressa sobre casais em comunhão de bens, o que deixa em aberto se imóveis e receitas dos dois cônjuges se somam. Enquanto isso não for pacificado, a titularidade de cada imóvel no cadastro e nos contratos passa a ter peso tributário.
O anfitrião que cruza os dois limites passa a apurar IBS e CBS sobre as diárias, com a redução de 40% da hotelaria, e pode abater o crédito dos tributos pagos nas compras ligadas à atividade: limpeza, lavanderia, manutenção, energia, taxas de plataforma, desde que haja documento fiscal. O Imposto de Renda continua como antes, no carnê-leão ou na declaração anual.
A comparação com a locação longa mostra por que o prazo importa. O aluguel residencial tradicional tem redução de 70% das alíquotas (art. 261, parágrafo único); a temporada, só 40%. A mesma casa, alugada para o mesmo tipo de pessoa, muda de regime conforme a estadia passe ou não de 90 dias ininterruptos.
O calendário da transição suaviza o começo. A CBS substitui Programa de Integração Social (PIS) e Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins) em 2027; o IBS começa a entrar de forma gradual em 2029 e só atinge o peso pleno em 2033.
Os limites de R$ 240 mil e de três imóveis protegem a pessoa física. A pessoa jurídica no regime regular é contribuinte desde a primeira diária. Quem transfere três casas de temporada para uma holding "para organizar", sem fazer a conta, pode trazer para dentro do IBS e da CBS uma receita que, na pessoa física, estaria fora.
Se a empresa estiver no Simples Nacional, os tributos seguem na guia única, e ela pode optar por recolher IBS e CBS por fora para usar a redução da hotelaria. As mesmas regras e prazos valem para pousadas, tratados em artigo próprio.
Hipótese: pessoa física com quatro casas de temporada num destino de praia, receita de R$ 300 mil no ano anterior, despesas com documento fiscal de R$ 60 mil. A alíquota de referência ainda não foi fixada pelo Senado; a conta usa 28% combinados apenas para ilustrar a lógica do regime completo.
| Item | Cálculo | Valor anual |
|---|---|---|
| Débito sobre as diárias | R$ 300 mil × 16,8% (60% de 28%) | R$ 50.400 |
| Crédito sobre as despesas | R$ 60 mil × 28% | (R$ 16.800) |
| IBS e CBS a pagar | R$ 33.600 |
Se essa mesma pessoa tivesse três casas, com a mesma receita, estaria fora do regime e não pagaria nada disso. É esse degrau que torna a quarta casa uma decisão tributária, e não só de investimento.
A LC nº 214/2025 criou um redutor social de R$ 600 por imóvel, por mês, para a locação residencial (art. 260), e a LC nº 227/2026 esclareceu que ele se aplica mensalmente. Há divulgação apontando esse redutor também para a temporada. O texto, porém, manda a temporada seguir as regras da hotelaria, que não preveem redutor. Até que a regulamentação ou a Receita se manifestem de forma específica, o mais prudente é não contar com ele na conta da temporada.
Antes da questão tributária, há uma de direito civil. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Recurso Especial (REsp) 1.819.075/RS, admitiu que a convenção de condomínio residencial proíba a locação por curtíssima temporada por plataformas, por considerá-la incompatível com a destinação residencial. Para quem compra apartamento ou casa em condomínio pensando em renda de temporada, a convenção é o primeiro documento a ler.
Só quem for contribuinte do regime regular. A pessoa física entra se, no ano anterior, teve receita de locação acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis distintos, critérios aplicados à temporada pelos §§1º e 2º do art. 253 da Lei Complementar (LC) 214/2025, incluídos pela LC 227/2026. Abaixo disso, paga só Imposto de Renda.
Para o contribuinte do regime regular, sim. O art. 253 da Lei Complementar (LC) 214/2025 manda tributar a locação residencial de até 90 dias ininterruptos pelas regras da hotelaria, com redução de 40% das alíquotas (art. 281). A locação residencial longa tem redução maior, de 70% (art. 261, parágrafo único).
Não necessariamente, e pode aumentar. Os limites de R$ 240 mil e de três imóveis protegem só a pessoa física. A empresa no regime regular é contribuinte de Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) desde a primeira diária. A holding precisa ser comparada com a pessoa física, com os mesmos imóveis e a mesma receita.
Pode. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Recurso Especial (REsp) 1.819.075/RS, admitiu que a convenção de condomínio residencial proíba a locação por curtíssima temporada por plataformas, por incompatibilidade com a destinação residencial. A convenção deve ser lida antes da compra de imóvel destinado a esse uso.
Tem casas de temporada ou vai comprar a próxima? A conta muda na quarta casa.
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