Terreno de marinha: o que muda para quem compra casa na praia

Quase todo imóvel de frente para o mar no Brasil tem um sócio silencioso: a União. A escritura pode estar em nome do vendedor há décadas, e mesmo assim o terreno continuar sendo federal, com cobrança anual, pedágio na venda e limites para lotear. Quem compra casa na praia sem consultar a Secretaria do Patrimônio da União compra também as dívidas e as restrições que vêm com ela.

Setembro de 2026 · Leitura de 8 minutos · DL nº 9.760/1946, arts. 2º e 101 · DL nº 2.398/1987, arts. 1º e 3º · Lei nº 13.240/2015 · CF, art. 20, VII · STJ, Súmula 496

1. Terreno de marinha: o que o comprador paga à União

Terreno de marinha é faixa de 33 metros contada da linha do preamar médio de 1831 para o continente, e pertence à União (art. 20, VII, da Constituição; art. 2º do Decreto-Lei (DL) nº 9.760/1946). Quem tem casa ali tem, no máximo, o domínio útil (aforamento) ou uma inscrição de ocupação. Paga 0,6% ao ano se for foreiro, 2% ao ano se for ocupante, e a cada venda a União cobra laudêmio de 5% sobre o valor do terreno. A escritura particular não afasta nada disso: o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou na Súmula 496 que registros de propriedade particular em terreno de marinha não são oponíveis à União.

2. O que é terreno de marinha

O critério é geográfico e histórico. A linha de referência é a do preamar médio de 1831, e a demarcação é feita pela SPU em procedimento próprio. Por isso o comprador não consegue saber, só olhando o imóvel, se está dentro ou fora da faixa: casas a mais de 33 metros da praia de hoje podem estar dentro, porque a linha da costa mudou em quase dois séculos, e o contrário também acontece. Além dos terrenos de marinha, há os acrescidos de marinha, formados natural ou artificialmente para o lado do mar, que seguem o mesmo regime.

3. Aforamento, ocupação e propriedade plena

O foreiro que deixa de pagar o foro por três anos consecutivos, ou por quatro anos intercalados, sujeita-se à caducidade do aforamento (parágrafo único do art. 101). A ocupação é ainda mais frágil: a União pode retomar a área, e a inscrição não gera propriedade. A Lei nº 13.240/2015 abriu a possibilidade de a União alienar o domínio pleno de imóveis nessa situação, em hipóteses e procedimentos que ela define.

4. Quanto se paga: foro, taxa de ocupação e laudêmio

O foro e a taxa de ocupação são cobranças anuais da SPU sobre o valor que ela atribui ao terreno. O laudêmio incide a cada transferência onerosa do domínio útil ou dos direitos de ocupação, e a escritura só é lavrada depois de pago e emitida a Certidão de Autorização para Transferência (CAT). A base do laudêmio é o valor atualizado do terreno, excluídas as benfeitorias (DL 2.398/1987, art. 3º): quem constrói uma casa de alto padrão num terreno simples paga laudêmio sobre o chão, não sobre a casa.

5. A matrícula particular não vence a União

É comum o vendedor mostrar uma matrícula limpa, com cadeia dominial de décadas, e afirmar que o imóvel "não é de marinha". A Súmula 496 do STJ encerra a discussão: os registros de propriedade particular de imóveis situados em terrenos de marinha não são oponíveis à União. Se a demarcação alcançar o terreno, a titularidade da União prevalece sobre a matrícula, e o comprador passa a ter, no melhor cenário, a posição de ocupante ou foreiro.

6. O que a ocupação não permite

Quem pretende desmembrar um terreno grande de frente para o mar, fazer condomínio de casas ou lotear precisa saber em que regime ele está. A ocupação, por ser precária, não admite parcelamento do solo nem formação de condomínio pelo particular; o DL nº 9.760/1946 veda loteamento e desmembramento de área ocupada, salvo quando feitos pela própria União ou autorizados em hipóteses excepcionais. No aforamento a margem é maior, mas cada venda de unidade vai exigir CAT e laudêmio.

Para o investidor que compra uma área para depois vender lotes, esse detalhe define se o projeto existe. Não adianta aprovar o parcelamento na prefeitura se a área está inscrita como ocupação na SPU.

7. Um exemplo com números

Hipótese: casa de frente para o mar vendida por R$ 1,5 milhão, em terreno que a SPU avalia em R$ 600 mil.

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) municipal é cobrado à parte, sobre a transmissão, conforme a lei do município. A diferença entre ocupação e aforamento, nesse exemplo, é de R$ 8.400 por ano, o que em dez anos passa do valor do laudêmio. Por isso o regime de inscrição entra no preço do imóvel.

8. O que conferir antes de assinar

• Certidão de situação na SPU: se o terreno é de marinha ou acrescido, em que regime (aforamento ou ocupação) e em nome de quem está a inscrição.
• Débitos de foro e taxa de ocupação: parcelas em aberto travam a emissão da CAT e, na prática, a escritura.
• Valor do terreno atribuído pela SPU: é ele, e não o preço do negócio, a base do laudêmio e das cobranças anuais.
• Matrícula e cadeia dominial: útil, mas não suficiente, pela Súmula 496.
• Projeto de parcelamento ou condomínio: compatível com o regime de inscrição?

Há uma proposta de emenda constitucional sobre terrenos de marinha aprovada pela Câmara em 2022. Até a data desta publicação, as regras acima continuam vigentes e são as que se aplicam a quem compra hoje.

Perguntas frequentes

Quem compra casa em terreno de marinha paga laudêmio?

Sim, nas transferências onerosas. O laudêmio é de 5% sobre o valor atualizado do terreno, excluídas as benfeitorias (Decreto-Lei (DL) 2.398/1987, art. 3º). Ele é pago antes da escritura, que só é lavrada com a Certidão de Autorização para Transferência emitida pela Secretaria do Patrimônio da União.

Terreno de marinha pode ter escritura em nome de particular?

Pode haver matrícula particular, mas ela não prevalece contra a União. A Súmula 496 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) diz que registros de propriedade particular em terreno de marinha não são oponíveis à União. Se a demarcação alcança o imóvel, o particular tem, no máximo, o domínio útil ou uma inscrição de ocupação.

A taxa de ocupação ainda é de 5%?

Não. Com a redação dada pela Lei 13.240/2015 ao art. 1º do Decreto-Lei (DL) 2.398/1987, a taxa de ocupação passou a ser única, de 2% do valor do terreno, sem benfeitorias. Textos que ainda falam em 5% para inscrições posteriores a 1988 estão desatualizados.

Posso lotear um terreno de marinha?

Depende do regime. Área inscrita como ocupação não admite parcelamento nem condomínio pelo particular, porque a ocupação é precária. No aforamento há mais margem, mas cada unidade vendida vai exigir laudêmio e autorização da Secretaria do Patrimônio da União (SPU) para a transferência.