Arrendamento, parceria e comodato: o nome no contrato não decide a tributação

1. O critério que decide: risco, não nome

O art. 3º do Decreto 59.566/1966 define o arrendamento rural como a cessão onerosa do imóvel mediante retribuição certa, sem participação do cedente nos riscos da atividade. O art. 4º define a parceria como o contrato em que as partes ajustam a exploração do imóvel com partilha dos riscos do empreendimento e dos resultados obtidos.

O elemento nuclear da parceria, portanto, não é a forma de remuneração isoladamente considerada. É o compartilhamento efetivo dos riscos da atividade rural — clima, oscilação de preço, perda de produção, caso fortuito e força maior. Contrato que chama de parceria mas garante ao dono da terra uma quantidade fixa, independentemente da safra, é arrendamento com outro nome.

2. Arrendamento: o preço tem teto legal

O art. 95, XII, da Lei 4.504/1964 e os arts. 16 a 18 do Decreto 59.566/1966 fixam limites que a prática de mercado costuma ignorar:

• A remuneração anual não pode ser superior a 15% do valor cadastral do imóvel, incluídas as benfeitorias que entrarem na composição do contrato
• O teto sobe para 30% quando o arrendamento é parcial e recai sobre glebas selecionadas para exploração intensiva de alta rentabilidade
• No arrendamento da área total a um ou mais arrendatários, a soma dos preços não pode superar 15% do valor da terra nua declarado
• O preço das benfeitorias que integram o contrato tem limite próprio de 15% do valor delas

Contrato acima do teto não é automaticamente nulo por inteiro, mas fica fragilizado: o arrendatário pode discutir judicialmente a cláusula de preço, e a discussão costuma nascer justamente quando a relação azeda.

O pagamento em sacas

O art. 18 do Decreto 59.566/1966 determina que o preço seja ajustado em dinheiro. Há precedente do Superior Tribunal de Justiça no sentido da nulidade da cláusula que fixa o preço do arrendamento em produtos agrícolas, e não em moeda — orientação seguida por tribunais estaduais.

Também há jurisprudência em sentido mitigador, admitindo a fixação em produto por força dos usos e costumes do meio rural, com a ressalva de que o limite percentual continua aplicável. O caminho seguro, e amplamente usado, é fixar o preço em dinheiro com equivalência à cotação do produto em data definida — preserva a lógica econômica da safra sem expor a cláusula à nulidade.

3. Parceria: o que precisa estar escrito

A parceria é regida pelos arts. 96 e seguintes do Estatuto da Terra. Na origem, os percentuais máximos de partilha foram desenhados para proteger o parceiro que trabalha a terra, então a parte mais vulnerável da relação. Hoje eles funcionam também como teste de coerência do contrato.

Para que a parceria resista a exame, o instrumento precisa demonstrar, e a execução precisa confirmar:

1. Partilha de resultados em percentual, não em quantidade fixa
2. Participação nos prejuízos, e não apenas nos frutos
3. Contribuição efetiva do parceiro-outorgante além da terra — insumos, benfeitorias, máquinas, sementes ou assistência técnica, conforme a modalidade
4. Poder de acompanhamento e de decisão sobre a exploração, ainda que compartilhado
5. Prazo compatível com o ciclo produtivo

Cláusula de garantia de produtividade mínima, de pagamento fixo antecipado ou de isenção do outorgante quanto a perdas é exatamente o que a fiscalização procura para requalificar.

4. Comodato

O comodato é cessão inicial do imóvel. Não gera receita ao proprietário e, por isso, não produz rendimento tributável — o que o torna atraente em arranjos familiares, como o pai que cede a terra ao filho que a explora.

Os cuidados são de outra ordem: comodato usado para encobrir contraprestação não declarada é simulação; e a cessão inicial precisa conviver com a responsabilidade pelo ITR, pelo CAR e pelo passivo ambiental, que seguem com o proprietário. Em família com vários herdeiros, o comodato informal de décadas costuma reaparecer no inventário como discussão possessória.

5. A conta lado a lado

O art. 13 da Lei 8.023/1990 é a chave da repartição: arrendatários, condôminos e parceiros na exploração da atividade rural, comprovada a situação documentalmente, pagam o imposto separadamente, na proporção dos rendimentos que couber a cada um. A expressão "comprovada a situação documentalmente" é o que a fiscalização cobra.

6. A requalificação e a multa qualificada

A Receita Federal tem intensificado autuações para desqualificar contratos de parceria rural sob a alegação de que são arrendamentos dissimulados. O efeito é duplo: afasta-se o regime da Lei 8.023/1990 e passa-se a exigir IRPF sobre a totalidade dos valores recebidos, como aluguel. Em parte dos casos, aplica-se ainda multa qualificada de 150%.

O argumento fiscal recorrente é sempre o mesmo: o proprietário não assume os riscos da atividade nem arca com custos ou despesas. Quando o contrato, a contabilidade e o fluxo financeiro confirmam isso, a defesa fica sem prova para opor.

7. O que o CARF tem examinado

A jurisprudência administrativa é consistente quanto ao critério: no arrendamento, o rendimento é aluguel comum; na parceria, as duas partes são tributadas como atividade rural na proporção que couber a cada uma — orientação registrada, entre outros, no Acórdão 2402-008.839, do processo 10820.003495/2007-11.

Os elementos de prova que costumam decidir o julgamento:

• Notas fiscais de insumos adquiridos pelo outorgante, demonstrando participação no custeio
• Variação real da remuneração entre safras boas e ruins
• Registro contábil da partilha, e não de recebimento fixo
• Correspondência e documentos de acompanhamento da lavoura
• Coerência entre o contrato, o LCDPR e a declaração de ambas as partes

8. O registro 0045 entrega o contrato

Quem entrega LCDPR declara, no registro 0045, a modalidade de exploração de cada imóvel — individual, condomínio, parceria ou arrendamento — e identifica os demais participantes. É declaração do próprio contribuinte sobre a natureza jurídica do arranjo.

Se o 0045 diz parceria e o fluxo financeiro mostra valor fixo mensal, a inconsistência está documentada pela mão do produtor. O detalhamento da escrituração e dos cruzamentos está em LCDPR: onde a escrituração digital vira autuação.

9. O que muda com o IBS e a CBS

Hoje, a preocupação tributária do arrendador pessoa física se resume, na prática, ao imposto de renda. Com o novo sistema de tributação do consumo, a cessão onerosa de imóvel passa a ser examinada sob a disciplina aplicável a operações com bens imóveis, o que amplia o conjunto de normas a considerar antes de escolher entre arrendar e firmar parceria.

Para contratos plurianuais assinados agora, a consequência prática é a mesma do resto do agro: a escolha feita em 2026 produzirá efeitos sob regras que ainda estão em implantação até 2033. Cláusula que apenas atribui "tributos ao arrendatário" não resolve mudança de regime.

10. Checklist de blindagem

1. Nomear o contrato pelo que ele efetivamente é — e, se a intenção é parceria, escrever partilha de riscos e de resultados em percentual
2. Conferir o preço do arrendamento contra o teto de 15%, ou 30% na hipótese de gleba intensiva
3. Fixar o preço em dinheiro, com equivalência a produto se for necessário acompanhar a safra
4. Documentar a contribuição do parceiro-outorgante ao custeio, safra a safra
5. Manter a variação da remuneração coerente com o resultado real da lavoura
6. Fazer o registro 0045 do LCDPR refletir o contrato, e o contrato refletir o extrato bancário
7. Revisar contratos antigos renovados automaticamente há anos, que costumam ter sido redigidos sob premissas já superadas
8. Em arranjos familiares, formalizar o comodato e tratar a sucessão em conjunto, tema de holding rural