Condomínio rural: a fazenda é de todos, o imposto é de cada um

1. O condomínio que se forma sozinho

A maior parte dos condomínios rurais brasileiros não foi constituída por vontade: nasceu de um inventário. Aberta a sucessão e partilhada a herança sem divisão física da área, os herdeiros passam a ser coproprietários de frações ideais de um mesmo imóvel — e a explorar em conjunto uma terra que, no papel, pertence a todos e a ninguém em particular.

Funciona enquanto a relação familiar funciona. Quando deixa de funcionar, o condomínio revela seus três problemas: decisão coletiva sobre exploração, partilha de resultado sem critério escrito e tributação individual de uma receita coletiva.

2. Como cada um declara

O art. 13 da Lei 8.023/1990 é a regra de ouro: arrendatários, condôminos e parceiros na exploração da atividade rural, comprovada documentalmente a situação, pagam o imposto separadamente, na proporção dos rendimentos que couber a cada um.

Isso significa que não existe declaração do condomínio. Existe apuração individual, feita por cada condômino, sobre a parcela que lhe toca — e a comprovação documental da proporção é condição para o tratamento.

3. Inscrição e nota de produtor

Do lado estadual, o condomínio rural costuma ter inscrição própria de produtor, com emissão de nota em nome do condomínio e indicação dos condôminos, conforme a disciplina de cada estado. Do lado federal, a apuração permanece individual.

Essa assimetria — documento fiscal coletivo, apuração individual — é a origem de boa parte das inconsistências. Ela exige que a proporção declarada no estado, a nota emitida e a apuração de cada condômino contem exatamente a mesma história.

4. Funrural e retenção

Na venda a pessoa jurídica, o adquirente retém e recolhe por sub-rogação. Quando a nota é do condomínio, a retenção é informada com essa identificação, e cada condômino precisa conseguir vincular a parcela que lhe cabe à retenção efetuada.

Sem esse vínculo documentado, aparece o pior dos dois mundos: receita atribuída a um, retenção comprovada por outro.

5. O registro 0045 e o limite individual

Quem entrega LCDPR declara no registro 0045 a modalidade de exploração e identifica os demais participantes. É ali que o condomínio se torna visível ao Fisco pela mão do próprio contribuinte.

O limite de R$ 4,8 milhões que obriga à escrituração digital é aferido por pessoa física, não por imóvel nem por condomínio. O mesmo vale para a linha de R$ 3,6 milhões do art. 164 da LC 214/2025: cada condômino mede a própria receita. Em condomínio com receita total alta e muitos condôminos, é possível que o conjunto seja expressivo e cada um permaneça abaixo das linhas — resultado legítimo, desde que a proporção seja real e documentada.

6. ITR e responsabilidade

O imóvel é um só e o ITR é do imóvel. A declaração e o recolhimento precisam de coordenação entre os coproprietários, e a inadimplência de um repercute sobre o bem comum. O mesmo vale para o CAR e para o passivo ambiental, que acompanham a área, não a fração ideal.

7. Saídas possíveis

1. Contrato de exploração em condomínio, escrito, definindo gestão, custeio, partilha e critério de rateio
2. Parceria formal entre os condôminos, quando um explora e os demais contribuem de outra forma, com partilha de riscos real
3. Arrendamento pelos demais ao condômino explorador, assumindo o tratamento de aluguel para quem recebe
4. Divisão amigável da área, quando a topografia e a matrícula permitem, encerrando o condomínio
5. Integralização em sociedade, com a terra em uma pessoa jurídica e os herdeiros como sócios, tema de holding rural

8. Checklist

1. Reduzir a escrito a proporção de cada condômino e o critério de partilha
2. Fazer nota, conta bancária e apuração contarem a mesma história
3. Vincular documentalmente cada retenção de Funrural à parcela correspondente
4. Conferir o registro 0045 de todos os que entregam LCDPR
5. Coordenar ITR, CAR e obrigações ambientais do imóvel comum
6. Avaliar a saída estrutural antes de o desentendimento chegar