O STF tem cinco votos para reconhecer que a imunidade do ITBI na integralização de capital vale também para empresas de atividade preponderantemente imobiliária. O julgamento parou em pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes, em 16 de setembro de 2026. Enquanto não há tese, quem tem integralização em andamento precisa decidir com o placar na mão — e sem presumir o resultado.
O Tema 1.348 da repercussão geral, no RE 1.495.108, discute se a ressalva constitucional da atividade preponderante imobiliária — prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição — alcança também a integralização de capital social, ou se incide apenas sobre fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoa jurídica.
A leitura restritiva, sustentada pelos municípios, é a de que uma holding patrimonial ou imobiliária perde a imunidade justamente por ter no objeto social a compra, venda ou locação de imóveis. A leitura ampliativa é a de que a ressalva foi escrita para as operações societárias do segundo bloco, não para a integralização.
| Posição | Ministros |
|---|---|
| Pela imunidade (relator Edson Fachin) | Fachin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux e Cristiano Zanin — cinco votos |
| Divergência | Gilmar Mendes e Flávio Dino |
| Vista | Alexandre de Moraes, em 16 de setembro de 2026 |
Cinco a dois é um placar expressivo, mas não é tese. Pedido de vista devolve a matéria ao colegiado sem prazo certo de retomada, e votos podem ser ajustados até a proclamação.
Confundir os dois é o erro mais comum, e eles respondem perguntas diferentes:
Há uma crítica consistente na doutrina de que o Tema 796 vem sendo usado além do que decidiu. O julgamento de 2020 tratou de hipótese específica — parte do valor do imóvel destinada ao capital social e parte à reserva de capital. Municípios passaram a extrair dali autorização para arbitrar, de forma generalizada, diferenças entre o valor declarado e a pauta fiscal, convertendo uma tese pontual em justificativa de arbitramento amplo.
O próprio relator reconheceu que o exame do Tema 1.348 depende de uma releitura do precedente anterior — o que abre espaço para o Supremo delimitar o alcance real do Tema 796, e não apenas responder à pergunta da atividade preponderante.
Na sustentação oral, o município de São Paulo informou haver 676 ações sobre o tema apenas na capital paulista, envolvendo cerca de R$ 156,9 milhões. O número dá a dimensão: não é discussão de nicho, é passivo relevante de um lado e crédito potencial de outro.
A conduta defensável hoje tem três frentes:
Definido o alcance, dois cenários se abrem. Prevalecendo a imunidade, abre-se frente de restituição para quem recolheu, sujeita a prazo e a eventual modulação. Prevalecendo a leitura restritiva, holdings com atividade imobiliária precisarão rever estrutura e provisionar. Em ambos, quem chegou com documentação organizada decide melhor e mais rápido — e é por isso que o trabalho útil é agora, não depois da proclamação.
Se a ressalva constitucional da atividade preponderante imobiliária (art. 156, §2º, I, da CF) alcança a integralização de capital social ou apenas fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoa jurídica. É o RE 1.495.108.
Cinco votos pela imunidade — relator Edson Fachin, acompanhado por André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux e Cristiano Zanin — contra divergência de Gilmar Mendes e Flávio Dino. O julgamento foi suspenso por pedido de vista de Alexandre de Moraes em 16 de setembro de 2026.
Não. O Tema 796 definiu que a imunidade não alcança o valor que exceder o capital social integralizado — trata de quanto é imune. O Tema 1.348 discute se a empresa de atividade preponderante imobiliária é imune — trata de quem é imune.
Depende do caso. Há razões de negócio para seguir e razões para aguardar a tese. Uma providência que costuma caber é separar a constituição da sociedade da transferência dos imóveis, preservando flexibilidade.
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