O COMPREI é a plataforma da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional que oferece à venda imóveis penhorados em execução fiscal ou dados à União em transação tributária. O atrativo não é só o preço: desde o Tema 1.134 do STJ, o arrematante não responde pelos tributos anteriores do imóvel — nem que o edital diga o contrário. O risco está em outro lugar, e quase ninguém olha para ele.
O COMPREI é uma plataforma de negócios da União, gerida pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, criada pela Portaria PGFN nº 3.050, de 6 de abril de 2022. Ela oferece à venda bens dados à União em acordo de transação tributária ou penhorados em processos judiciais, na forma da Lei nº 6.830/1980 (Lei de Execuções Fiscais) e do Código de Processo Civil.
A mecânica não é a do leilão tradicional. Trata-se de venda direta simplificada, operada por corretor ou leiloeiro credenciado — modelo apoiado no art. 880 do CPC, que disciplina a alienação por iniciativa particular, e regulamentado pela Resolução CNJ nº 236/2016. O intermediário credenciado conduz as fases do negócio, aproximando o imóvel do comprador.
Aqui está o ponto que transforma a modalidade. Quem compra um imóvel de forma comum assume os tributos que recaem sobre o bem, por força do art. 130 do Código Tributário Nacional — a sub-rogação é pessoal, recai sobre o adquirente. Na alienação judicial, o parágrafo único do mesmo artigo inverte a lógica: a sub-rogação é real, opera-se sobre o próprio preço.
Durante anos, editais de leilão contornaram essa regra atribuindo ao arrematante o ônus das dívidas fiscais pendentes. O Superior Tribunal de Justiça encerrou a prática ao julgar o Tema 1.134 (REsp 1.914.902, Primeira Seção, julgado em 24 de outubro de 2024), fixando que é inválida a previsão editalícia que atribua ao arrematante a responsabilidade por débitos tributários cujos fatos geradores sejam anteriores à arrematação.
Vale registrar a modulação: a tese se aplica aos leilões cujos editais tenham sido publicizados após a publicação da ata de julgamento, ressalvadas as ações judiciais e os pedidos administrativos então pendentes.
A blindagem não é total, e confundir isso custa caro:
A PGFN publica editais de notificação avisando os contribuintes de que seus bens estão prestes a ser disponibilizados para venda — descrito pela própria Procuradoria como a última oportunidade de negociar a dívida. O devedor que paga ou parcela retira o bem da plataforma.
Na alienação judicial não se admite preço vil, assim entendido o lance manifestamente desproporcional à avaliação. O art. 891 do CPC determina que o juiz fixe o percentual mínimo, que não poderá ser inferior a cinquenta por cento da avaliação — na prática, os juízos costumam fixar patamares entre cinquenta e sessenta por cento, conforme as circunstâncias. O desconto existe, mas dentro de uma moldura legal, e a avaliação constante do processo é o parâmetro a conferir.
Concluído o pagamento, expede-se a carta de arrematação, que é levada a registro na matrícula do imóvel. Estando o bem ocupado, o adquirente pode requerer ao juízo da execução a imissão na posse. Esse é o ponto em que a diferença entre um bom e um mau negócio costuma aparecer: imóvel ocupado por terceiro com título discutível, ou por antigo proprietário resistente, transforma prazo de retorno em incerteza processual.
| Frente | O que verificar |
|---|---|
| Processo | Fase da execução fiscal, existência de embargos ou recursos pendentes que possam desconstituir a alienação |
| Matrícula | Ônus registrados, outras penhoras, indisponibilidades, hipoteca, área e confrontações |
| Decisão judicial | Ressalvas da decisão que autorizou a inclusão do bem na plataforma |
| Ocupação | Quem ocupa, com que título, e qual a via para a imissão na posse |
| Débitos não tributários | Condomínio e demais obrigações que não estão sob o art. 130 do CTN |
| Avaliação | Valor constante dos autos frente ao valor de mercado real e ao piso legal do lance |
Comprar da PGFN é uma operação imobiliária cuja matéria-prima é processual e tributária: a origem do bem está numa execução fiscal, a segurança do preço depende de uma tese do CTN, e a entrega efetiva depende de um incidente processual. Analisar só o imóvel, sem ler o processo, é avaliar metade do negócio — e é exatamente a metade que costuma esconder o problema.
É a plataforma de negócios da União gerida pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, criada pela Portaria PGFN nº 3.050/2022, que oferece à venda bens dados à União em transação ou penhorados em processos judiciais, por venda direta simplificada com corretor ou leiloeiro credenciado.
Não. Pelo art. 130, parágrafo único, do CTN, os créditos tributários sub-rogam-se no preço. O STJ fixou no Tema 1.134 (REsp 1.914.902) que é inválida a cláusula de edital que atribua ao arrematante a responsabilidade por débitos anteriores à arrematação.
Não. O ITBI é devido pelo arrematante, porque o fato gerador é a transmissão que ele próprio realiza — não se trata de dívida anterior do antigo proprietário.
Pode. A PGFN notifica os devedores de que os bens estão prestes a ser ofertados, como última oportunidade de negociar a dívida. Quitada ou parcelada a pendência, o bem é retirado da venda.
Sim. Não se admite preço vil, e o art. 891 do CPC determina que o percentual mínimo fixado pelo juiz não pode ser inferior a cinquenta por cento da avaliação.
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