No litoral em expansão, a cena se repete: uma fazenda antiga perto da praia é recortada em lotes de mil ou dois mil metros quadrados, vendidos por contrato particular a preço de ocasião. O comprador constrói, e só anos depois descobre que o lote não pode ganhar matrícula própria, porque é rural e está abaixo da fração mínima de parcelamento. O problema não é de papelada. É de nulidade prevista em lei.
Imóvel rural não pode ser dividido, para fins de transmissão, em área inferior ao módulo calculado para o imóvel ou à fração mínima de parcelamento (FMP) fixada pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) para o município (Lei nº 5.868/1972, art. 8º; Estatuto da Terra, art. 65). O §3º do art. 8º declara nulos e de nenhum efeito os atos que violem essa regra, proíbe o tabelião de lavrar a escritura e o registrador de registrá-la. O lote pequeno vendido dentro de área rural, portanto, não vira matrícula própria. O comprador fica com um contrato particular e uma posse.
A FMP é a menor área em que um imóvel rural pode ser desmembrado. É fixada por município, conforme a zona típica e o módulo de exploração (hortigranjeira nas capitais, culturas permanentes ou pecuária nos demais, conforme o §1º do art. 8º), e costuma ficar entre 2 e alguns hectares. Qualquer divisão que gere uma área abaixo dela, seja por venda, doação ou partilha, esbarra na regra. O número exato do município se confere na tabela do INCRA; ele muda de uma cidade para a vizinha.
O ponto de partida é saber se a área é rural. O que define isso, para fins de parcelamento, é a lei municipal: a Lei nº 6.766/1979 só admite parcelamento para fins urbanos em zona urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica definidas em lei municipal (art. 3º). Fora delas, a área é rural e o recorte segue a Lei nº 5.868/1972.
A diferença importa. Um ato irregular pode ser corrigido com documento; um ato nulo não produz efeito. O §3º do art. 8º, com a redação da Lei nº 10.267/2001, é expresso: são nulos os atos que infrinjam a regra, e os serviços notariais e de registro não podem praticá-los, sob pena de responsabilidade administrativa, civil e criminal. Os tribunais estaduais aplicam a regra com frequência para declarar a nulidade de vendas de frações abaixo da FMP.
Para quem vende, há ainda o risco penal. Promover loteamento ou desmembramento para fins urbanos sem autorização do poder público é crime (Lei nº 6.766/1979, art. 50). Vender lotes de veraneio recortados de uma fazenda é exatamente o cenário que a norma descreve.
A tentativa mais comum de contornar a regra é vender, em vez de um lote, uma fração ideal da fazenda inteira: cada comprador vira condômino de, por exemplo, 1/40 do imóvel, e as partes combinam informalmente quem ocupa cada pedaço. No papel, não houve divisão. Na prática, houve.
Os cartórios e as corregedorias estaduais vêm recusando o registro dessas vendas quando os indícios apontam parcelamento disfarçado: muitas frações pequenas, compradores sem relação entre si, destinação de lazer. E mesmo quando o registro passa, o comprador fica preso a um condomínio de dezenas de pessoas, em que qualquer obra, venda ou divisão futura depende dos outros.
A classificação também decide o imposto sobre a propriedade. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Recurso Especial (REsp) 1.112.646/SP, julgado como repetitivo, adotou o critério da destinação: não incide Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), mas Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR), sobre imóvel situado em área urbana que comprovadamente se destine à exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial (Decreto-Lei (DL) nº 57/1966, art. 15). O raciocínio inverso também aparece na prática: o lote de lazer em área rural, sem exploração, fica numa zona cinzenta que o município tende a querer tributar e que o cadastro rural não reconhece. Para o comprador, isso significa dois cadastros desencontrados e nenhum título.
Hipótese: município com FMP de 2 hectares (20.000 m²). Uma fazenda de 10 hectares perto da praia é recortada em 80 lotes de 1.000 m² e vendida por contrato particular a R$ 120 mil cada. Nenhum dos 80 lotes pode ser desmembrado: cada um tem 5% da área mínima. O loteador recebe R$ 9,6 milhões; os compradores recebem posse. Se o município não incluir a área na zona urbana e ninguém promover a Reurb, os 80 compradores continuam indefinidamente sem matrícula, e quem comprar deles herda o mesmo problema.
Pode assinar o contrato, mas o lote não abre matrícula própria se ficar abaixo da fração mínima de parcelamento do município. O art. 8º, §3º, da Lei 5.868/1972 declara nulos esses atos e proíbe cartórios de lavrar e registrar a escritura. O comprador fica só com a posse e um contrato particular.
É a menor área em que um imóvel rural pode ser dividido para transmissão, fixada pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) para cada município conforme o art. 8º da Lei 5.868/1972. Qualquer desmembramento abaixo dela, por venda, doação ou partilha, é nulo, salvo as exceções do §4º do mesmo artigo.
Em regra, não. Quando muitas frações pequenas são vendidas a pessoas sem relação entre si, com destinação de lazer, cartórios e corregedorias tratam a operação como parcelamento disfarçado e recusam o registro. E o comprador fica preso a um condomínio numeroso para qualquer decisão futura.
As vias são a inclusão da área em zona urbana ou de expansão por lei municipal com loteamento aprovado, ou a regularização fundiária da Lei 13.465/2017, que admite núcleo urbano com lotes abaixo da fração mínima mesmo em área rural (art. 11, I). Cada caso depende da consolidação e da prefeitura.
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