O Cumbuco é a porta de entrada do kitesurf no Ceará: fica em Caucaia, na região metropolitana de Fortaleza, e concentra condomínios, lançamentos e imóveis de temporada. O Código Tributário de Caucaia tem três alíquotas de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), e uma delas, a de 1,5%, favorece quem compra na planta financiando direto com a construtora.
Em Caucaia, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é regulado pelos arts. 168 a 181 do Código Tributário (Lei Complementar municipal nº 02/2009): 3% no ato do registro; 2% se pago antecipadamente, até a lavratura, regra que vale também para o financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH); e 1,5% na compra e venda financiada diretamente com imobiliária, construtora ou incorporadora, se o pedido for feito em até 30 dias do contrato, com assinaturas reconhecidas, pelo menos 12 parcelas em aberto e pagamento em até 60 dias.
| Situação | Alíquota |
|---|---|
| Pagamento no ato do registro | 3% |
| Pagamento antecipado, até a lavratura (inclusive SFH) | 2% |
| Financiamento direto com imobiliária, construtora ou incorporadora, cumpridos os requisitos | 1,5% |
A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, e o valor declarado pelo contribuinte presume-se correto: o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Tema 1.113, afastou a vinculação à base do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e impediu o município de arbitrar previamente o valor por tabela própria, exigindo processo administrativo para contestá-lo (Código Tributário Nacional, art. 148). O Supremo Tribunal Federal (STF), no Tema 1.124, vinculou o fato gerador ao registro da transmissão.
Apartamento no Cumbuco de R$ 600 mil, comprado na planta com financiamento direto da incorporadora. Cumpridos os requisitos, ITBI de R$ 9 mil (1,5%). Pago antes da escritura, sem os requisitos, R$ 12 mil (2%). Pago no registro, R$ 18 mil (3%). A mesma compra pode custar o dobro de imposto conforme o momento e a forma do pagamento.
Boa parte dos imóveis do Cumbuco está em condomínio. Antes de comprar para alugar por temporada, é preciso ler a convenção: o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Recurso Especial (REsp) 1.819.075/RS, admitiu que o condomínio residencial proíba a locação por curtíssima temporada por plataformas. A tributação da temporada na reforma está em Airbnb na reforma tributária, e a das escolas de kite, comuns na praia, em Escola de kitesurf.
O Cumbuco fica em Caucaia, onde o ITBI é de 3% no registro, 2% se pago antes da lavratura (inclusive no Sistema Financeiro da Habitação) e 1,5% na compra financiada diretamente com imobiliária, construtora ou incorporadora, cumpridos os requisitos dos arts. 168 a 181 da Lei Complementar municipal 02/2009.
Compra e venda financiada diretamente com imobiliária, construtora ou incorporadora, com pedido em até 30 dias do contrato, assinaturas reconhecidas, no mínimo 12 parcelas em aberto e pagamento do imposto em até 60 dias. Os requisitos são cumulativos.
Pode. O Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial (REsp) 1.819.075/RS, admitiu que a convenção de condomínio residencial proíba a locação por curtíssima temporada por plataformas. A convenção deve ser lida antes da compra.
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