Em Jericoacoara e no Preá, é comum o anúncio dizer "terreno com documentação" e a documentação ser um contrato de cessão de direitos de posse. Não é necessariamente golpe: é o retrato de uma região onde parte das terras nunca foi titulada, parte foi titulada pelo Estado e parte está em disputa. Mas quem compra posse não compra propriedade, e a diferença aparece no dia em que se tenta financiar, vender ou construir algo maior.
Pelo Código Civil, só é dono quem tem o título registrado no cartório de imóveis (art. 1.245). Quem compra por cessão de direitos possessórios adquire a posse, isto é, o exercício de fato de poderes sobre o bem (art. 1.196), e não a propriedade. A posse é protegida e pode ser transmitida, mas não serve de garantia para financiamento, não abre matrícula e pode ser contestada por quem tenha título. O caminho para transformar posse em propriedade é a usucapião, inclusive em cartório (Lei nº 6.015/1973, art. 216-A), ou a regularização fundiária da Lei nº 13.465/2017. Na cessão de posse não há Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que o Supremo Tribunal Federal (STF), no Tema 1.124, vinculou ao registro da transmissão.
| O comprador recebe | Cessão de direitos possessórios | Escritura registrada |
|---|---|---|
| Título de dono | Não | Sim (art. 1.245) |
| Matrícula no cartório de imóveis | Não | Sim |
| Uso como garantia de financiamento | Não | Sim |
| Proteção contra terceiros | Só possessória | Plena |
| Valor de revenda | Com desconto | De mercado |
Para imóveis acima de trinta salários mínimos, a transmissão de direitos reais exige escritura pública (Código Civil, art. 108). Um contrato particular de cessão de posse, mesmo com firma reconhecida, não substitui isso. Fazer a cessão por escritura pública em cartório de notas é mais seguro, porque dá data certa e fé pública ao negócio, mas continua sendo cessão de posse, não compra de propriedade.
A Vila de Jericoacoara não fica dentro do Parque Nacional de Jericoacoara, regido pela Lei nº 11.486/2007: é área urbana do município de Jijoca de Jericoacoara, cujas terras foram arrecadadas pelo Instituto de Desenvolvimento Agrário do Ceará (Idace) e regularizadas nos anos 1990. Parte dos imóveis tem título originado dessa regularização; parte circula só por cessões sucessivas.
Em 2024, um acordo entre o Estado do Ceará e particulares que alegavam propriedade sobre grande parte da vila gerou forte reação e foi suspenso pela Procuradoria-Geral do Estado, que pediu perícia sobre os registros. A lição para o comprador não depende do desfecho: em Jeri, a pergunta decisiva é de onde vem a cadeia de títulos do terreno.
O Preá, no município de Cruz, cresceu sobre áreas que eram rurais e, em parte, sobre a faixa litorânea. Três situações convivem e mudam a análise:
O Supremo Tribunal Federal (STF), no Tema 1.124 (Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1.294.969), fixou que o ITBI só é devido com a transferência efetiva da propriedade, que ocorre no registro. A cessão de direitos possessórios, portanto, não gera ITBI. O imposto aparece quando a posse vira propriedade e um título é levado a registro, pela alíquota do município naquele momento. Quem planeja a regularização deve reservar esse custo.
Nenhum desses caminhos funciona em área pública: posse sobre terreno da União ou dentro do Parque Nacional não leva à usucapião, porque bens públicos não são usucapíveis.
Hipótese: casa na vila vendida por R$ 1,2 milhão por cessão de direitos possessórios, com cadeia de quatro cessões desde 2008, a primeira delas apoiada em título do Idace de 1996. O comprador tem boas condições de, somando as posses, pedir usucapião extrajudicial e registrar o imóvel, pagando o ITBI no registro. A mesma casa, com cadeia que começa numa ocupação sem título em área em disputa, vale menos, não se financia e pode ficar anos sem regularização.
Depende da origem da posse. Cessão de direitos possessórios transmite a posse, não a propriedade, que só existe com registro (Código Civil, art. 1.245). Posse com cadeia comprovada que começa em título do Instituto de Desenvolvimento Agrário do Ceará tem bom caminho de regularização; posse sem origem em área disputada ou pública é arriscada.
Pela usucapião, que pode ser feita em cartório quando não há litígio (Lei 6.015/1973, art. 216-A), somando a posse dos antecessores, ou pela regularização fundiária da Lei 13.465/2017 em núcleos consolidados. Bens públicos, como terreno da União ou área do Parque Nacional, não podem ser usucapidos.
Não. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 1.124, fixou que o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis só é devido com a transferência efetiva da propriedade, no registro. O imposto aparece quando a posse é regularizada e o título é registrado, pela alíquota do município naquele momento.
Não. A vila é área urbana do município de Jijoca de Jericoacoara, fora dos limites do Parque Nacional regido pela Lei 11.486/2007. Suas terras foram arrecadadas pelo Instituto de Desenvolvimento Agrário do Ceará e regularizadas nos anos 1990, e parte delas foi objeto de disputa em 2024.
Vai comprar terreno ou casa em Jeri ou no Preá? A origem da posse se confere antes do sinal.
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