O Preá virou o ponto mais disputado do circuito do kitesurf, e o mercado imobiliário cresceu mais rápido que a documentação. O município de Cruz renovou o Código Tributário em dezembro de 2024 e tem regras próprias de parcelamento desde 2008. Quem compra no Preá precisa conhecer as duas antes de assinar.
Em Cruz, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é de 2% nas transmissões em geral e cai para 1,5% quando pago antes da lavratura da escritura (Lei Complementar municipal nº 923/2024, art. 366). No Sistema Financeiro da Habitação (SFH), incide 0,5% sobre o valor efetivamente financiado, até R$ 200 mil, e 2% sobre o restante. Pela lei de parcelamento do solo (Lei municipal nº 338/2008), o lote urbano mínimo é de 125 m², com frente de 5 m; na Zona Natural de Admissível Uso, 375 m² (Lei nº 761/2022). Lote menor que 125 m² só admite habitação de interesse social.
| Situação | Alíquota |
|---|---|
| Transmissão em geral | 2% |
| Pagamento antes da lavratura da escritura (ou em até 30 dias do trânsito em julgado, nos casos judiciais) | 1,5% |
| SFH: valor financiado até R$ 200 mil | 0,5% |
| SFH: valor não financiado e excedente | 2% |
A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, e o valor declarado pelo contribuinte presume-se correto: o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Tema 1.113, afastou a vinculação à base do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e impediu o município de arbitrar previamente o valor por tabela própria, exigindo processo administrativo para contestá-lo (Código Tributário Nacional, art. 148). O Supremo Tribunal Federal (STF), no Tema 1.124, vinculou o fato gerador ao registro da transmissão.
Casa no Preá comprada por R$ 900 mil, à vista, com escritura e registro. Pagando o ITBI na hora do registro, o imposto é de R$ 18 mil (2%). Pagando antes da lavratura, R$ 13,5 mil (1,5%). Se houver financiamento de R$ 200 mil pelo SFH, o imposto é de R$ 1 mil sobre a parte financiada e R$ 14 mil sobre os R$ 700 mil restantes.
Essas regras valem para a área urbana. Fora do perímetro urbano, a área é rural e o limite passa a ser a fração mínima de parcelamento fixada pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) para o município, muito maior. O loteamento de veraneio em área rural é o risco mais frequente no Preá, tratado em Lote rural no litoral.
No Preá convivem imóveis com matrícula, imóveis vendidos por cessão de posse e imóveis na faixa de marinha. A cessão de posse não gera ITBI, que só aparece quando a posse é regularizada e registrada; a faixa de marinha acrescenta laudêmio e taxa anual à União. Os dois temas estão em Posse × escritura e em Terreno de marinha. Parte do município integra o Parque Nacional de Jericoacoara, onde não há regularização privada possível.
2% nas transmissões em geral, ou 1,5% se pago antes da lavratura da escritura, pela Lei Complementar municipal 923/2024, art. 366. No Sistema Financeiro da Habitação, 0,5% sobre o valor financiado até R$ 200 mil e 2% sobre o restante.
Na área urbana de Cruz, 125 m² com frente de 5 m, pela Lei municipal 338/2008; 80 m² em Zona Especial de Interesse Social; e 375 m² na Zona Natural de Admissível Uso, pela Lei 761/2022. Fora do perímetro urbano, vale a fração mínima de parcelamento rural fixada pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA).
Em regra, sim: a alíquota cai de 2% para 1,5%. O pagamento antecipado é opcional; o Supremo Tribunal Federal, no Tema 1.124, vinculou o fato gerador ao registro, mas o município pode premiar quem paga antes.
Não por tabela própria. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1.113, fixou que o valor declarado presume-se de mercado e só pode ser contestado em processo administrativo próprio, e que a base do ITBI não se vincula à do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU).
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